Nuestra casa es nuestro templo… Tal como anunciaba una famosa cadena de muebles “nuestra república particular”. Pero este estado independiente, a menos que se trate de una casa unifamiliar en Barcelona, se engloba dentro de una comunidad donde no todo vale…
Nunca hay que apreciar este factor como algo negativo: vivir en comunidad puede ser algo muy llevadero si seguimos normas básicas de convivencia, y nos puede servir para entre todos hacer cada vez más agradable el edificio y las zonas comunes, algo que revaloriza las viviendas y la calidad de vida.
No obstante, hay ciertos temas que pueden crear controversia. Nada que no tenga solución pero que de comunes que resultan, vienen hasta regulados en la Ley de Propiedad Horizontal, la encargada de velar porque todo conflicto vecinal se resuelva. ¿Cuáles son los principales focos de problemas en la comunidad y qué dice la ley sobre cómo solventarlos?
Principales conflictos vecinales: cuáles son los más comunes
Los conflictos vecinales más comunes son aquellos que refieren principalmente a dos temas: ruidos y uso indebido de zonas comunes.
Así, las fuentes de controversia entre vecinos van desde aquellos vecinos que montan una fiesta a horas intempestivas o sin avisar de su realización, los que realizan obras de reforma en horario no laboral, hasta aquellos que dejan la bicicleta o incluso la bolsa de basura en las zonas comunes.
Los más comunes por tanto son “roces” por no seguir unas normas de convivencia vecinal básicas y cuya solución pasa por revisar los estatutos comunitarios y el diálogo. Existe un tercer tipo de conflictos por los cuales directamente se aboga por el uso de la normativa legal, como casos en los que no se pagan las cuotas de la comunidad o hay una negativa a realizar el pago de una derrama (pisos bajos que rehúsan arreglar el ascensor, vecinos que no hacen uso de la piscina comunitaria y se desentienden de su mantenimiento, etc.).
Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre los principales conflictos vecinales
Insistimos: de comunes que resultan, la gran mayoría de estos conflictos están regulados por ley, en este caso la de la Propiedad Horizontal. Así, aunque siempre se recomienda el uso del diálogo previo, la existencia de alguna de estas problemáticas vecinales se puede solucionar por imperativo legal:
¿Puedo hacer un uso particular de las zonas comunes?
Para usar una zona común a efecto particular siempre debemos pedir permiso al resto de vecinos mediante reunión comunitaria. El proceso, regulado por la Ley de Propiedad Horizontal y por el artículo 396 del Código Civil, debe consistir en hacer un comunicado por escrito al presidente de la comunidad para que la petición se incluya en el orden del día de la próxima reunión de vecinos. Una vez se proceda a tratar el tema en la reunión, debe conseguir la unanimidad de todos los propietarios.
Estas peticiones son comunes en los casos en los que queremos dejar la bicicleta en el rellano, el carrito de la compra en el hueco de la escalera, etc., y suelen concederse siempre y cuando no afecten a zonas de paso o no supongan un atentado estético.
¿Cómo actuar ante un caso de ruidos excesivos o inoportunos?
Ante fiestas u obras fuera del horario permitido (que en Barcelona se establece en la franja que va desde las 7.00 h. hasta las 23.00 h., aunque varía en otras localidades siendo la más común de 9.00 h. a 22.00 h.), lo más recomendable es solicitar al vecino que cese amablemente. Si este vecino decide continuar con su actividad, se puede realizar una denuncia de forma individual ante las autoridades que acudirán de inmediato a frenar el ruido.
Si el vecino reiteradamente incurre en estas molestias, se puede acudir al llamado como “acción de cesación”: formalidad mediante la cual la comunidad de vecinos advierte de forma escrita sobre el emprendimiento de acciones legales si no deja de producir molestias. De no producirse el cese, el presidente puede acudir a la vía judicial en nombre de la comunidad.
¿Qué ocurre si mi vecino deja la basura fuera de su vivienda?
Un mal hábito más común de lo que creemos es dejar la bolsa de basura de noche junto a la puerta de entrada a la vivienda, ya sea para no olvidarla al día siguiente o para no producir malos olores en el piso.
Según la Ley de Propiedad Horizontal, es materia de la comunidad regular y decidir mediante sus estatutos si este procedimiento es lícito o no. En el caso de no serlo, se sigue el mismo procedimiento de acción de cesación que en el caso de los ruidos.
¿Debe todo vecino avisar con antelación de la realización de obras?
Ningún vecino puede desautorizar la realización de obras de particulares en sus viviendas siempre y cuando no se altere fachada ni elementos comunes o de carga. Eso sí, forma parte de un formalismo muy recomendable para evitar conflictos que, tras obtener el obligatorio permiso de obras y antes de que éstas den comienzo, se avise al presidente de la comunidad, y extraoficialmente al resto de vecinos en la reunión anterior a que empiece la obra y con plazo suficiente para que cualquier inconveniente se pueda resolver.
¿Cómo actuar si un vecino se niega a pagar las cuotas de la comunidad?
La Ley de Propiedad Horizontal establece como obligatorio el pago de la cuota indicada en el estatuto de propietarios, por lo que si algún vecino rehúsa aportar su mensualidad de forma reiterada, estará incurriendo en un caso de morosidad.
Como tal, la comunidad de vecinos le puede reclamar todo el importe de lo adeudado e incluso intereses (normalmente los costes del procedimiento judicial) o que responda con sus bienes en el caso de no disponer de liquidez.
Para ello debe aprobarse en reunión previamente el procedimiento y que el presidente presente una demanda en nombre del resto de propietarios. Este mismo procedimiento aplica a otros gastos comunitarios como aquellos que se deban abordar para la conservación y mejora de los espacios comunes.
Otras formas diplomáticas de resolver los principales conflictos vecinales
Acudir “con la ley en la mano” a resolver un conflicto vecinal puede suponer paradójicamente que surja otro conflicto. La base de la convivencia es el diálogo, por ello siempre que se pueda lo más recomendable es que se trate el tema en la reunión vecinal o acudir a la acción de cesación.
Por otra parte, además de lo establecido en los propios estatutos, se puede crear un decálogo de buenas prácticas comunitario que inste a no realizar comportamientos incívicos como el lanzamiento de colillas, llevar a los perros sueltos, marcar el horario razonable para hacer ruidos o avisar previamente ante la celebración de fiestas o realización de obras.
Ser parte de una comunidad de propietarios puede tener más beneficios que inconvenientes, ya que entre todos los vecinos podemos conseguir notables mejoras que hagan más atractiva la vivienda que un único particular difícilmente podría sobrellevar de formar individual. No obstante, si lo que buscas es tranquilidad y poder administrar tu vivienda a tu antojo, recuerda que tienes esperándote un amplio catálogo de casas unifamiliares aisladas en Madrid o en cualquier otra localidad del país donde encontrarás tu propio espacio.
