Una vivienda no tiene por qué ser para toda la vida… Cambios por necesidad, o simplemente por querer un cambio de aires o mejorar nuestras comodidades pueden incitarnos a que pongamos el cartel de “se vende” a nuestro apartamento en Madrid y busquemos nuestra acogedora casa en Oviedo a tan solo 30 kilómetros del mar y de la bella costa asturiana.
Pese a que los agentes inmobiliarios de Ohlahabitat te harán todo sumamente sencillo y responderán a cada una de tus dudas y preguntas, te puedes encontrar con la sorpresa de que en determinados casos, no está permitida la puesta en venta de una propiedad. ¿Qué situaciones te impiden vender tu vivienda?, ¿cómo podemos resolverlas?
Casos en los que no puedo vender la vivienda de forma inmediata
Siempre que seamos propietarios de la vivienda podremos venderla en algún momento. El problema viene de la existencia de cláusulas específicas en el contrato de compra-venta de ciertas propiedades que impiden que de forma unilateral e inmediata, se ponga a la venta si no cumple ciertos requisitos.
Es el caso por ejemplo de las viviendas compradas en régimen de protección oficial, que no se pueden poner a la venta en las mismas condiciones que una propiedad adquirida fuera de este régimen.
También encontramos frenos a la venta en casos en los que somos co-propietarios y no hay voluntad de venta por ambas partes o cuando previamente hemos puesto en alquiler la vivienda y se encuentra habitada por nuestros inquilinos.
Pasos para vender una vivienda de protección oficial
Es posible vender una vivienda de protección oficial en todo momento, pero según los plazos pasados y las ayudas recibidas, deberemos previamente seguir un procedimiento totalmente marcado por la normativa de la Comunidad Autónoma donde se encuentre.
Así, rigiéndonos por la normativa catalana, deben pasar más de 10 años desde la compra para poder poner en venta la vivienda, y sólo a un precio estipulado que no sobrepase el límite legal también establecido por las competencias autonómicas.
Si aún no han pasado los 10 años de margen, se debe pedir autorización expresa a la Agencia de la Vivienda de la localidad donde se está censado, que debe dar el visto bueno a la operación previamente. Adicionalmente, si se autoriza la venta se deben devolver todas las ayudas concedidas más los intereses generados durante el periodo de vigencia.
Hemos de tener en cuenta que en ambos casos existe un límite fijado del precio por el que podemos vender la propiedad y en ningún caso se puede alquilar una VPO (se conceden bajo la condición de ser habitada como viviendas de primera ocupación).
Cómo actuar para vender un piso de propiedad compartida
Lo normal es que, ante la venta de una vivienda de la que se es propietario al 50% (o a un porcentaje menor), haya unanimidad y deseo de todas las partes implicadas por cerrar la transacción. No obstante, existen casos como divorcios o herencias en los que puedan surgir desavenencias como que no parezca adecuadas a todas las partes el precio de venta o quieran habitar la propiedad negando la operación.
En estos casos lo óptimo es que se llegue a un acuerdo razonable, como es el caso del cobro de una cuota de alquiler reducido o se solicite la mediación judicial. Pero la proliferación de estos casos y la frecuente intención de una de las partes por no facilitar el proceso, ha causado la creación de nuevas fórmulas que satisfagan la necesidad de todos los implicados.
Es el caso de empresas especializadas en la compra de proindivisos, a las que se puede acudir para vender la parte proporcional sin necesitar el permiso de los otros propietarios. Se realiza la operación ante notario y por un precio convenido por el copropietario y por la empresa.
El único inconveniente a esta fórmula de venta de pisos requiere que la propiedad no arrastre deudas, la hipoteca que reste no supere el valor acordado y el vendedor debe tener claro que va a recibir un precio notablemente menor que el de mercado (normalmente entre el 35% y el 60% del valor de tasación de la propiedad). A cambio se desprenden de sus responsabilidades mediante un acto totalmente legal, regulado por el Código Civil y certificado ante notario.
Qué hacer para vender un piso que tenemos alquilado
Podremos vender de inmediato un piso que tenemos alquilado dependiendo de su inscripción en el Registro de la Propiedad y de las cláusulas referidas en el contrato de alquiler.
Escenario 1: el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad
Se puede vender siempre y cuando el actual inquilino tenga prioridad ante la venta y siempre y cuando se hayan respetado los tres años en los que no se puede desalojar al alquilado desde la firma del contrato.
Escenario 2: el contrato no está inscrito en el Registro de la Propiedad
Se puede vender siempre y cuando el inquilino no active la cláusula de compra preferente y se le avise con 30 días de antelación: tiempo límite que por ley tiene el inquilino para desalojar la vivienda.
¿Y qué ocurre si la venta se hace con la cláusula activa de compra preferente y no se le ha avisado de la operación al inquilino? En este caso el arrendado dispone de 30 días para comprar el piso al mismo precio por el que se ha vendido mediante el derecho a retracto.
Como podéis ver, en cualquiera de las situaciones en la que nos encontremos podremos vender nuestro piso si lo tenemos en propiedad. Depende de la involucración de terceros que se haga por una vía más rápida o lenta. Si tienes alguna duda al respecto, recuerda que en Ohlahabitat somos expertos agentes inmobiliarios que resolvemos cualquier duda referida a la compra-venta de inmuebles y terrenos. Contáctanos y te ayudaremos en lo que necesites.
