Si dispones de una segunda propiedad, sabrás que si se trata de un piso en alquiler en Lloret de Mar o en cualquier ciudad costera, tienes el contrato de arrendamiento asegurado desde los meses de mayo/junio hasta bien entrado octubre pero, ¿qué hacer con los restantes meses en los que su atractiva localización pierde valor?, ¿cómo amortizar una vivienda turística fuera de temporada?
Conceptos previos: a qué llamamos una vivienda turística o de temporada
Llamamos una vivienda turística o de temporada a aquellas propiedades que se alquilan de forma estacional. Esto difiere del contrato de arrendamiento natural que se podría establecer por ejemplo, en un alquiler de vivienda en Madrid, Barcelona o cualquier otra localidad en la que no se distingan entre temporada alta (de masiva afluencia turística) o baja (de afluencia turística mínima).
La diferencia radica en que para el primer caso, el caso de los pisos en alquiler en Platja d’Aro en los meses veraniegos pero también el caso de las casas en alquiler en el pirineo de Lleida durante los meses fríos, los contratos se establecen sin una obligación del tiempo estipulado de permanencia por ambas partes: el tiempo de validez del contrato se negocia entre arrendador y arrendatario.
Sin embargo, para el caso de los alquileres ejemplificados en el segundo caso, existe un modelo de régimen de alquiler regulado de forma general, mediante el cual los contratos se establecen por una duración mínima de tres años de los cuales, los seis primeros meses son de obligado cumplimiento por parte de los inquilinos. A partir de ahí, la duración final dependerá de las prórrogas o renuncias que se apliquen.
Cómo amortizar una vivienda turística: cálculo de ingresos y gastos
Sabiendo que existe un tipo de contrato que nos “obliga” a estar sujetos a ciertas obligaciones frente a otro que es de estipulación “libre” entre arrendador y arrendatario, a priori podríamos pensar que conviene establecer un contrato de alquiler de temporada frente al alquiler natural.
Lo que hace que este planteamiento no sea lo común a aplicar a cualquier piso que no se sitúe en localidades turísticas, es que las deducciones y las obligaciones fiscales son diferentes según el caso, beneficiando a los alquileres que no entran dentro de la categoría de temporada.
Por ello, lo primero que debe considerar es si le compensa que durante unos meses al año ingrese más de la media por el alquiler a cambio de mantenerla en desuso los meses restantes o, por el contrario, alquilarla durante todo el año pero a precios por debajo del mercado si lo hiciera en temporada alta.
Si en principio el balance es similar, es decir, ingresaríamos lo mismo por tener la vivienda alquilada tres meses ocupada y nueve desocupada que los doce meses ocupada, lo conveniente es que optemos por la segunda opción, ya que a lo ingresado por el primer caso, habría que restarle los gastos de mantenimiento (IBI, tasa de basuras, comunidad…) que serían deducibles tan solo al 25% (una cuarta parte, correspondiente a la proporción de las cantidades que se han derivado de su alquiler), mientras que para el segundo caso, la deducción se aplicaría al 100%.
Vivienda de alquiler de temporada: ¿en plataformas turísticas o mediante agentes inmobiliarios?
¿Y qué ocurre con el alquiler que, en vez de mediante contratos que van desde los 15 días hasta los 4, 5, 6 meses, se hacen por días y se ponen en manos de las plataformas online de alquileres turísticos? Esta práctica en un principio, nos permite que multipliquemos ingresos a cambio de que los inquilinos sean rotatorios (permanezcan en la vivienda por periodos de días en vez de meses), pero a cambio nos encontramos con desventajas que le quitan atractivo a la operación:
- Un tratamiento fiscal desfavorable: las operaciones dejan de ser reguladas mediante los regímenes de alquiler de vivienda y tratados como actividad comercial, tributando por tanto en condiciones similares a la de los autónomos.
- Un menor control sobre la propiedad: con contratos de alquiler por temporada, conoces el momento en el que la propiedad deja de estar ocupada. Pese a que en las plataformas de alquiler también dispones de esta información, la necesidad de rápida ocupación impide que puedas llevar un control más exhaustivo sobre el estado del inmueble, el cuidado que tengan los inquilinos, la limpieza y cuidado de las instalaciones, etc.
- Una regulación variable según la comunidad: según residas en Andalucía, País Vasco, Cataluña o cualquier otra comunidad que tenga regulada esta actividad, te encontrarás con unas barreras u otras que difieren del resto de comunidades. La información al respecto es de obligado cumplimiento.
- Una práctica mal vista y “perseguida”: el uso de ciertas plataformas turísticas, debido a los abusos que cometen y a la falta de filtros sobre el tipo de inquilino al que le ofrecen el alojamiento, han creado un notable malestar entre vecinos y asociaciones turísticas reguladas que no ven con buenos ojos esta ocupación rotatoria.
- Unas plataformas poco comprometidas: el malestar que ocasiona el uso de estos métodos de alquiler turístico viene dado por el servicio mercantilista que estas plataformas suelen ofrecer en el tratamiento de la propiedad. El interés de estas empresas online es la de mantener una mayor rotación en sus propiedades, ejerciendo la gran mayoría meramente de intermediadores entre los que pagan y los que cobran sin la oportuna comisión.
Por todas estas razones, lo más recomendable es que te pongas en manos de expertos agentes inmobiliarios, no sólo por la seguridad de evitar prácticas especuladoras con tu vivienda, sino por tener a tu servicio el conocimiento y la experiencia de quienes conocen el sector a la perfección y saben cómo amortizar tu propiedad de forma segura y rentable.
Fiscalidad de las viviendas turísticas: cómo declararlas
A la hora de saber si es más recomendable poner en alquiler una propiedad como vivienda de temporada o como alquiler natural, sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), mencionábamos la fiscalidad de ambas como factor determinante. ¿Cómo se amortizan las viviendas de alquiler de temporada a la hora de hacer la declaración de la renta?
Lo primero que has de saber es que los alquileres de temporada no están sujetos a las deducciones totales aplicables por el alquiler de la propiedad, sino a la proporción del tiempo que permanece ocupada.
Así, en el caso de una propiedad en alquiler en Fuengirola ocupada los meses de mayo a octubre (seis meses), se podrá deducir los siguientes gastos:
- El 50% del IBI
- El 50% de los intereses generados por la hipoteca
- El 50% de la tasa de basuras
- El 50% de los gastos de comunidad
- El 50% de los seguros de hogar
- El 50% de la comisión de la agencia
A sumar otros gastos deducibles como los de luz, agua y gas, gastos jurídicos por asesoramiento, transporte si se reside en otra localidad, etc.
Conclusión: ¿Cuándo interesa poner en alquiler una vivienda por temporada para que sea rentable?
Cuando el balance entre ingresos, deducciones y gastos sea más positivo que ofrecer un alquiler por una ocupación total durante el año, o cuando exista la posibilidad que tras el alquiler de temporada, se pueda realizar otro alquiler que la mantenga ocupada el mayor plazo de tiempo posible entre un periodo u otro.
Por estas razones, contar con un asesor inmobiliario profesional puede solventar estas necesidades y no sólo valorar si interesa o no una operación de este tipo, sino ponerte en bandeja el inquilino perfecto para cada ocasión.
